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20/12/2017

L’article 678 du code civil, qui régit les servitudes de vue entre deux terrains voisins, ne trouve à s’appliquer que si les fonds sont contigus

La Cour de cassation a retenu, dans un arrêt du 23 novembre 2017, n° 15-26.240 que la seule existence d’une bande de terrain entre deux fonds, peu importe sa destination et ses dimensions, autorise l’exercice d’une vue directe sur le fonds voisin même situé à une distance inférieure à 1,90 m.

Les faits de l’espèce, pour le moins complexe, peuvent être résumés de la manière suivante : des propriétaires sollicitent en justice, au visa de l’article 678 du code civil, la suppression des balcons et ouvertures créés sur l’immeuble de leurs voisins permettant une vue directe sur leur propre fonds.

Plus précisément, l’article 678 du code civil prévoit que : « on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres (1,90 m) de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions ».

Entre les deux fonds se trouvaient une bande de terrain dont il sera démontré au cas présent que qu’elle n’était rattachée à aucune des deux propriétés.

La Cour de cassation, dans un attendu de principe, rappelle que « les distances prescrites par ce texte ne s’appliquent que lorsque les fonds sont contigus ».

Ainsi la seule présence de cette bande de terre fait que le propriétaire qui s’estime lésé par la présence de cette vue ne peut pas demander la suppression des vues ouvertes ou crées sur le fond voisin, quand bien même ladite vue est située à une distance inférieure à 1,90 m.

Le propriétaire n’en demeure pas moins fondé à engager la responsabilité délictuelle de son voisin, sur le fondement des troubles anormaux de voisinage, si ladite vue lui occasionne un préjudice d’atteinte à la vie privée.

Toutefois, dans le cadre des troubles anormaux du voisinage, les juges allouent en général des dommages et intérêts en proportion du trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, la démolition de la construction litigieuse n’étant que très rarement prononcée.