Publications


14/05/2018

Le bailleur est responsable envers son locataire des troubles de jouissance causés par les autres locataires et occupants

Les locataires qui font face à des agissements malveillants de la part de leur voisinage se trouvent souvent démunis face à des services de police qui refusent parfois d’enregistrer leur plainte ; plainte qui par ailleurs se trouve souvent classée sans suite.

Il n’en demeure pas moins que le bailleur a une obligation d’assurer la jouissance paisible à son locataire de la chose louée pendant la durée du bail (article 1719 du code civil).

C’est ce qu’est venue rappeler la Cour de cassation dans un arrêt du 8 mars 2018 17-12536  en ces termes : « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail. » (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 8 mars 2018, 17-12)

Il s’agit là d’un principe bien établi à laquelle la jurisprudence apporte toutefois un tempérament « cette obligation ne cesse qu’en cas de force majeure » (Cass. Civile 3ème, 9 octobre 1974).

Dans l’espèce rapportée, la Cour d’appel de Montpellier n’avait pas retenu la responsabilité du bailleur, un office public d’HLM, au motif que le bailleur « ayant adressé trois lettres recommandées aux auteurs de ces troubles, ces diligences apparaissent adaptées et suffisantes, sans qu’il puisse être reproché au bailleur de ne pas avoir engagé une procédure judiciaire aléatoire de résiliation du bail. »

L’arrêt est cassé par la Cour de cassation qui considère que les diligences effectuées sont insuffisantes et elle rappelle, par un attendu de principe, que « le bailleur est responsable envers le preneur des troubles de jouissance causés par les autres locataires ou occupants de l’immeuble et n’est exonéré de cette responsabilité qu’en cas de force majeure ».

Or, au regard de la définition extrêmement restrictive de la force majeure, il est évident que le simple envoi de 3 courriers recommandés ne pouvait exonérer le bailleur de ses obligations à l’égard de son locataire.

Cette jurisprudence n’en demeure pas moins sévère pour le bailleur puisque ce dernier devra tout mettre en œuvre pour faire cesser un trouble de voisinage alors qu’il n’est souvent pas le propriétaire de l’appartement loué au locataire indélicat.

Le locataire, pour sa part, et s’il justifie du trouble de voisinage, est pratiquement assuré d’obtenir la condamnation de son bailleur tant il est difficile de justifier d’un cas de force majeur.